Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? Eşit, m² ve Arsa Payı Yöntemleri (2026)

Apartman veya site yönetiminde en çok tartışılan konu aidatın nasıl hesaplandığıdır. "Benim dairem küçük, neden komşumla aynı aidatı ödüyorum?" sorusu hemen her binada gündeme gelir. Doğru cevap aslında tek değildir: hangi giderin nasıl paylaşılacağı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ile belirlenir.

Bu rehberde aidat hesaplamanın üç temel yöntemini, kanunun ne dediğini ve örnek bir hesaplamayı bulacaksınız.

Apartman aidatı nedir, neleri kapsar?

Aidat, bir apartman veya sitenin ortak giderlerini karşılamak için kat maliklerinden toplanan aylık tutardır. Tipik kalemler:

• Kapıcı / görevli maaşı ve sigortası
• Elektrik, su, asansör bakımı, temizlik
• Merkezi ısıtma (varsa) yakıt gideri
• Sigorta, bakım-onarım, yönetici ücreti
• Ortak alan giderleri ve toplanan avanslar

Bu giderlerin hepsi aynı yöntemle paylaştırılmaz — işin özü burada.

Aidat hesaplama yöntemleri

1. Eşit paylaşım

Toplam gider, bağımsız bölüm (daire/iş yeri) sayısına bölünür; herkes aynı tutarı öder. En basit yöntemdir ve özellikle daire büyüklüklerinin birbirine yakın olduğu binalarda yaygındır.

10 daireli bir binada aylık 12.000 TL gider → her daire 1.200 TL öder.

2. Metrekare (m²) oranına göre

Her bağımsız bölüm, alanı oranında gidere katılır. Büyük daire daha fazla, küçük daire daha az öder. Daire büyüklükleri arasında belirgin fark olan binalarda en adil bulunan yöntemdir.

3. Arsa payına göre

Tapuda her bağımsız bölüme düşen arsa payı oranında paylaşım yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bazı giderler için öngördüğü yöntem budur (aşağıda).

Kat Mülkiyeti Kanunu ne diyor? (KMK Md.20)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak giderlere katılımı ikiye ayırır:

• Eşit olarak: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit katılır.
• Arsa payı oranında: Ana gayrimenkulün sigorta primleri; tüm ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı; asansör ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanan avansa kat malikleri arsa payları oranında katılır.

Önemli not: Yönetim planınızda farklı bir paylaşım kararlaştırılmışsa o geçerlidir. Birçok bina, pratiklik için yönetim planında m² veya eşit paylaşımı tercih eder. Tereddüt halinde yönetim planınıza bakın; bağlayıcı olan odur.

Merkezi ısıtma kullanan binalarda yakıt gideri ayrı bir mevzuata (Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik) tabidir ve tüketim + ortak kullanım esasına göre dağıtılır.

Hangi gideri hangi yöntemle paylaştırmalı?

Gider	Varsayılan yöntem (KMK Md.20)
Kapıcı, bahçıvan, bekçi	Eşit
Asansör işletme/bakım	Arsa payı
Sigorta, bakım, onarım	Arsa payı
Yönetici ücreti	Arsa payı
Merkezi ısıtma yakıtı	Tüketim + ortak (ayrı yönetmelik)

Yönetim planı aksini söylüyorsa o önceliklidir.

Örnek hesaplama

Diyelim ki binada 5 daire var ve aylık toplam gider 15.000 TL. Bu giderin 5.000 TL'si kapıcı (eşit), 10.000 TL'si bakım+asansör+sigorta (arsa payı):

• Eşit kısım: 5.000 / 5 = her daire 1.000 TL
• Arsa payı kısmı: 10.000 TL, dairelerin arsa payı oranında dağıtılır. Arsa payı %25 olan daire 2.500 TL, %15 olan daire 1.500 TL öder.

Yani büyük (yüksek arsa paylı) daire ile küçük daire, aynı binada farklı aidat öder — ve bu kanunen doğrudur.

Aidat takibini kolaylaştırmak

Bu hesapları her ay elle Excel'de tutmak hem zaman alır hem hata riskine açıktır. Dijital Apartman ile aidatı eşit, m² veya arsa payına göre otomatik hesaplar, tek tıkla tüm dairelere borçlandırır ve ödeyen/ödemeyen takibini anlık yaparsınız. Gecikmelerde sakinlere otomatik SMS hatırlatması gider.

Kuruluma teknik bilgi gerekmez; 14 gün ücretsiz deneyebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Aidat zorunlu mu? Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür; ödememe halinde gecikme faizi ve yasal takip uygulanabilir.

Kiracı mı, ev sahibi mi öder? Yönetim planı ve sözleşmeye göre değişir; uygulamada işletme/yakıt giderlerini çoğunlukla kiracı, demirbaş/büyük onarımları ev sahibi öder.

Aidat hesaplama yöntemi değiştirilebilir mi? Evet, kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planı değişikliği ile (kanunun emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla).

Sonuç

Aidat; eşit, m² ve arsa payı olmak üzere üç temel yöntemle hesaplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu bazı giderler için eşit, bazıları için arsa payı öngörür; ancak yönetim planınız önceliklidir. Doğru yöntemi seçip şeffaf biçimde uygulamak, binadaki en büyük huzursuzluk kaynağını ortadan kaldırır.

Daha fazlası için Sıkça Sorulan Sorular sayfamıza göz atabilirsiniz.